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Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung

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Einkommenssteuerplanung

Rechtsgebiet:
Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung
Stichworte:
Immobilienbesteuerung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die RENDITE DER KAPITALANLAGE wird geprägt durch:

  • ERWERBS-RECHTSTRÄGER
    • Erwerb durch eine natürliche Person oder Personengesellschaft
      • Privater Immobilienfonds (Special)
    • Erwerb mit einer Kapitalgesellschaft (asset deal)
      • Kauf über eine ausländische Gesellschaft mit Sitz in einem steuer-günstigeren Land als der Schweiz, welches mit der Schweiz ein DBA unterhält und dort die Besteuerung der Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen als bewegliches Vermögen vorsieht
      • VERKAUF/Immobilien-Gesellschaften/Verkauf Mehrheitsbeteiligung/internationales Verhältnis
    • Erwerb einer Kapitalgesellschaft (share deal)
  • HÖHE DER FREMDFINANZIERUNG (steueroptimale Hypothekenhöhe)
  • STEUERLICHE ZUORDNUNG (Geschäftsvermögen oder Privatvermögen)
  • MWST-GESTALTUNG BEIM ERWRB ODER FÜR DANACH
  • OBJEKTWAHL IN BEZUG AUF BAUZUSTAND BZW. UNTERHALTSNACHHOLBEDARF
    • Für Immobilien mit Unterhaltsnachholbedarf sind die Instandstellungskosten ab Erwerb bei der Direkten Bundessteuer und den Kantonssteuern vom Einkommen abzugsfähig (zur Praxisänderung vgl. die Box)
    • Idee vieler steuersparender Privat-Erwerber unterhaltsvernachlässigter Immobilien einerseits zu Lasten des Einkommens zu renovieren und anderseits für den Weiterverkauf die anrechenbaren Anlagekosten zu erhöhen (Reduktion der Grundstückgewinnsteuer).

Aufhebung der Dumont-Praxis (Praxisänderung 2010)

  • Die Dumont-Praxis besagt, dass Instandstellungskosten einer vernachlässigten Liegenschaft in den ersten fünf Jahren nach Erwerb nicht zum Abzug berechtigen.
    • Die Rechtsprechung erfolgte angesichts findiger Steuerpflichtiger, die zu Lasten des steuerbaren Einkommens unterhalts-vernachlässigte Liegenschaften kauften, durch Renovationen, deren Kosten sie dem steuerbaren Einkommen belasteten, wertvermehrten und später steuergünstiger verkauften (tiefste Prozessionsstufe zB Kanton ZH: 20 %), um so die Steuerbelastung zu drücken.
    • Mit der „Dumont-Praxis“ wurden anschaffungsnahe Aufwendungen für vernachlässigten Unterhalt nicht zum Abzug zugelassen.
    • Als ordentlich unterhalten galten Liegenschaften grundsätzlich dann, wenn die einzelnen Bauteile und Materialien innerhalb ihrer vorhersehbaren Nutzungsdauer ersetzt wurden.
  • Die steuerharmonisierungs-motivierte Aufhebung dieser Praxis erfolgte bzw. erfolgt kantonal zu unterschiedlichen Zeitpunkten (2010 – 2012).
  • Folgen:
    • Kosten des Liegenschaftenunterhalts, insbesondere Instandstellungskosten, können künftig auch bei Altbauten sofort ab dem Erwerb von den Steuern abgezogen werden.
    • Bei den Steuern dürfen indes nur werterhaltende, nicht aber wertvermehrende Investitionen abgezogen werden.
  • Leitentscheid BGer 9C_677/2021 vom 23.02.2023 = BGE 149 II 27 ff. (Praxisänderung) Der Entscheid
    • Das Bundesgericht (BGer) hat mit seinem Leitentscheid 9C_677/2021) nun auch seine Praxis zum «wirtschaftlichen Neubau» aufgegeben.
      • Im zu beurteilenden Sachverhalt erwarben die Steuerpflichtigen ein stark renovationsbedürftiges Bauernhaus, welches sie in der Folge umfassend sanierten.
      • In der Steuererklärung deklarierten sie die Sanierungskosten als steuerlich abzugsfähigen Liegenschaftenunterhalt, wobei das Steueramt die Abzüge mit Verweis auf die Praxis zum «wirtschaftlichen Neubau» grösstenteils verweigerte.
      • Das gegen diesen Entscheid durchgeführte Rechtsmittelverfahren war erfolgreich:
        • Das Bundesgericht gelangten unter Hinweis auf die am 1. Januar 2010 in Kraft getretene Fassung von DBG 32 Abs. 2 zum Schluss, dass die Verweigerung des Sanierungsaufwands als steuerlich absetzbarer Liegenschaftenunterhalt mit der aktuellen Gesetzgebung nicht vereinbar sei.
  • Die Folgen
    • Für Erwerber von Privatgrundstücken bedeutet dies, dass sie für alle Arbeiten an einer Liegenschaft – unabhängig davon, ob die Liegenschaft neu erworben, umfassend saniert oder bloss sanft renoviert wurde – separat zu klären ist,
      • ob diese bloss dazu dienen, den früheren Zustand wiederherzustellen oder,
      • ob etwas Besseres bzw. Neues geschaffen wurde.
    • Sofern und soweit es sich um blosse Instandhaltungsarbeiten handelt,
      • können die Aufwendungen als Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden.
    • Ist die Qualifikation der Arbeiten unklar oder handelt es sich eindeutig um wertvermehrende Arbeiten,
      • kann die Steuerbehörde den Abzug vom steuerbaren Einkommen hiefür verweigern.
  • Der Rat
    • Private Grundeigentümer sollten deshalb, wenn sie im Zusammenhang mit einer «Renovation» eine umfassende Dokumentation der Arbeiten – mit einer Bestandesaufnahme vor und nach Renovation – erstellen.

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